官宣！存量房贷降息落地

千呼万唤中，工农中建等银行纷纷发布存量房贷利率下调实施细则，批量调整将从9月25日正式开启。

利率站岗的朋友能降低多少利率？自己是否符合利率降低的条件？之前选了固定利率的朋友如何调整？

今天就跟大家梳理一下。

怎么下调？

如果你的房贷利率站岗了，根据不同的房贷时间段、调整后的利率如下：

A、2019.10.7前买房，降为5年期LPR，当下是4.2%；

B、2019.10.8至2022.5.14期间买房，降为城市利率底，城市利率底≧5年期LPR(4.2%)；

C、2022.5.15后买房，降为城市利率底，城市利率底≧5年期LPR-0.2%(4%)、也可能城市利率底 ≦5年期LPR-0.2%。

举几个例子：

1）2018年9月买房，利率上浮30%、即6.37%，转成LPR加点后、房贷利率是LPR+1.57%，此次调整后利率降为LPR，当下是4.2%。

2017年4月买房，利率打9折、即4.41%，转成LPR加点后、房贷利率是LPR-0.39%，利率根本就没站岗、无需调整，利率还是LPR-0.39%，当下是3.81%。

2）2020年3月买房，利率是LPR+0.2%，而所在城市的首套房贷利率下限是LPR+0.1%，此次调整后、利率降为当时的城市利率底LPR+0.1%，当下是4.3%。

2020年3月买房，利率是LPR+0.2%，而所在城市的首套房贷利率下限是LPR，即城市利率底就是全国利率底，此次调整后利率降为5年期LPR，当下是4.2%。

3）2022年8月买房，利率是5年期LPR，所在城市的首套房贷利率下限是LPRR-0.1%，全国利率底却是LPR-0.2%，此次调整后、利率降为当时/当地的利率下限LPR-0.1%，当下是4.1%。

2023年3月买房，利率是LPR-0.5%，所在城市的首套房贷利率下限（城市利率底）是LPR-0.5%，而全国利率底却是LPR-0.2%，为什么城市利率底低于全国利率底？因为首套房贷利率动态调整机制。这笔房贷没有站岗、利率无需调整，利率还是LPR-0.5%、当下利率是3.7%。

谁能下调？

房贷利率下调，得满足以下几个条件。

1）必须是住宅。写字楼、商铺、公寓的贷款不可以下调；

2）必须是首套房。二套及以上的住宅，不可以下调；

3）必须利率站岗。利率若是当时、当地的利率下限，不可以下调；

4）必须是商业性贷款。如果办理的是公积金房贷，不可以下调；

5）另外，组合贷中的商业贷款部分可下调。组合贷是指贷款中，一部分是公积金贷款、一部份是商业性贷款，这套房得是首套住宅、且利率高于当时/当地的利率下限时，商业贷款部分可以下调。

记住，只有同时满足以上条件时、房贷利率才可以下调。

以上的变化点是首套房的认定，当时办理贷款时认定为首套房、现在还是首套房，当时办理贷款时认定为非首套房的、现在可能变成了首套房。

怎么回事呢？因为政策的变化，存在以下两种情况。

A.当时买房时、所在城市“认房又认贷”，现在“认房不认贷”了，非首套可能变成了首套房。

2012年在哈尔滨贷款买过房、随后2017年卖了，但会在征信上留下一笔房贷记录。2019年要在北京买房，可北京“认房又认贷”、买房就算二套，自然是二套的房贷利率。

现在北京“认房不认贷”了，这个二套房现在就变成了首套房，利率就可以下调了。

B.当时买房时，名下已有一套房，再买房当然是二套房了，可近两年卖掉了之前的那套房、现在名下只有正还月供的这套房了，这套房也就变成了首套房。

2019年在北京买B房时，名下已有了A房，在办理B房贷时就是二套房贷利率，去年把A房卖了，此时的B房就成了首套房，可利率还是二套的房贷利率啊…现在就可以把B房的利率下调了。

后悔药来了

在2020年房贷利率转换时，有些人选择了固定房贷利率，可这几年5年期LPR一直在降…由当初的4.8%降至如今的4.2%、降低了0.6%，可这些人却没有享受到降息的好处，这一次后悔药来了。

还举例子吧。

小张2009年初买房办理了一笔房贷，当时房贷利率打7折。

在2020年房贷利率转换时，小张觉得自己房贷利率太低了、就想把低利率锁定住，因此选择了固定房贷利率。

那他的房贷利率是多少呢？

因为是基准利率打7折，而基准利率是4.9%，所以小张的房贷利率就锁定在了3.43%。

其实，如果在2020年小张选择转换LPR加点浮动利率时，现在的利率可不是3.43%、而是2.83%。

现在又给了小张一次调整房贷利率的机会，他可以要求对这套房贷利率进行调整。

怎么调整呢？

首先得把固定利率转成浮动利率，按照人民银行2019年30号公告转换。如果把加的点数设为X，则X的计算公式如下：

4.9%×0.7(倍)=4.8%(2019年12月5年期LPR)+X

即X=-1.37，所以房贷利率为：5年期LPR-1.37%

而前面也说了，若2019年10月7日前买房的话，下调后的利率下限为5年期LPR，可小张的房贷利率却是5年期LPR减1.37%，小张没有站岗、自然不用下调，下调后的房贷利率仍然是5年期LPR-1.37%。

如果小张继续选择固定利率，那他的房贷利率将一直是3.43%；如果小张趁这次机会、调整一下房贷利率，则变成了浮动利率，按照当下4.2%的5年期LPR计算的话，利率就降至2.83%了。

虽然从2020年到2023年这三年里没有享受到降息的红包，但这回却可以吃次后悔药、再获得一次调整的机会。

有人会说，小张固定利率是3.43%、已经很低了，干嘛不把这个低利率继续锁定呢？如果以后利率上涨了呢？

以后利率可能上涨、也可能下跌啊，涨和跌就这样对冲掉了，这就是中性原则，以后利率涨跌就不用预测（瞎蒙）了。

但若转成浮动利率，小张就可以立马让房贷利率由3.43%降为2.83%，当即就减少0.6%的利率，100万房贷每月能少还近200元、一年就少还2000多块。

对选择了固定房贷利率的人来说，这是一个好消息。